AKP'nin Medar-ı İftiharı Gümlemek Üzere-Güneş Gümüş
Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği’nin (TOBB) Ticaret ve Sanayi Odaları Konseyi Başkanı Necdet Takva, geçtiğimiz günlerde “Türkiye ekonomisi uzun yıllardır inşaat üzerine yükseldi. Mobilyadan tekstile, beyaz eşyadan elektroniğe kadar her sektör için inşaat itici güç oldu. Şimdi ise inşaatta alarm zilleri çalıyor. Bu da 160 sektörü doğrudan olumsuz etkileyecek. Devletin bir an önce bu çöküşe engel olacak adımları atması gerekiyor” diye açıklama yaparak inşaat sektöründe başlayacak bir çöküşün ekonomi üzerindeki etkilerine vurgu yapmıştı.
Gerçekten de AKP iktidarı boyunca inşaat sektörüne ekonominin lokomotifi gibi bakıldı. 2002 yılında ülke ekonomisi içinde inşaat sektörünün payı %5’lerde iken 2016’da neredeyse %10’a ulaştı. İnşaat sektörüne altyapı inşaatı yatırımları, mega projelerin yanında büyük bir gayrimenkul sektörü dahil. Diğerleri gibi konut sektörü de bu dönemde çağ atladı. 2002 yılında yapı izni alınan toplam daire sayısı 162 bin iken 2017 yılında bu sayı 1 milyon 300 binin üzerindeydi.
İnşaat sektörünün yanı sıra birçok sektörü de doğrudan-dolaylı etkileyecek böyle bir çöküşü engelleyecek adımlar nedir peki? Döviz kurundaki artışı durdurmak mı? Uzun süredir Merkez Bankası’nın faiz artırımıyla bunu sağlamanın mümkün olduğu konuşuluyor. Ne kadar etki eder kesin değil. Kaldı ki artık 3-5 puanlık artışlar işe yaramayacak. Çok ciddi bir faiz artımı gerekiyor. Diyelim faizler arttı; böylece birikimleri değerlendirmek için vadeli TL mevduatı çekici hale geldi, dövize yönelim azalınca artış durdu. Sorun bitiyor mu? O zaman bütün faizler topyekün artacak. Şimdiden bankaların konut kredisi yüzde 3’e dayandı. Seçim öncesinde Erdoğan’ın zorlamasıyla kamu bankaları yüzde 1’lerden faiz veriyordu. Düşünün yüzde 3 faizle kim ev kredisi alır? Almıyor da zaten.
Mayıs 2018’de konut satışı için büyük bir kampanya organize edilmiş; kampanyada 15 milyar TL’lik bir satış gerçekleşmişti. Yüzde 20 indirim öngören kampanya çerçevesinde bankalardan %0.98 faizle 8 milyar lirayı bulan konut kredisi kullanılmıştı.
Geçtiğimiz günlerde de Erdoğan/AKP, inşaat sektörünün dertlerine biraz olsun derman olsun diye yeni bir kampanyayla çıkageldi. Plan; %10 indirim, %10 peşinat, %15’lik iki ara ödeme ve inşaat şirketlerinin sağlayacağı %0.98’lik faizli 120 ay taksitle 100 bin ev satmak. Elbette hedefin yanından geçmek pek mümkün görünmüyor. Ortalama 500-600 binden başlayıp milyonlara uzanan bu evleri yüzde 10 indirim süslemesiyle ayda 4 bin ödeyerek alacak 100 bin kişi bulamayacakları tahmin etmek zor değil. Kampanyaya dahil edilen projelere bir baktığınızda çoğunun 2019-2020 tarihlerinde teslim öngördüğünü görüyorsunuz; o da olursa. Yani AKP-inşaat patronları el ele 2-3 yıl sonra oturacağınız evin parasını önden alıp sektörü rahatlatma peşinde.
Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, Mayıs 2018’de sıfır konut stokunun 2 milyon civarında olduğunu söylemişti: “2013 yılında 840 bin daire için iskan alındı ancak 530 bin daire satıldı; aradaki fark 310 bin. Bu fark 2014’te 490 bin, 2015’te yaklaşık 300 bin, 2016’da yaklaşık 370 bin, 2017’de yaklaşık 670 bin olarak gerçekleşti. Yani toplamda 2 milyon 130 bin konut stoğundan bahsediyoruz.” Bu konutlar satılmadan para dönmüyor. İnşaat sektöründe güven endeksi Ağustos’ta geçen yıl Ağustos’a göre % 22 oranında geriledi. Bugüne kadar hiçbir sektörde olmayan hızda bir güven kaybı. Neden mi? Uzunca bir dönem boyunca özellikle İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde konut fiyatları oldukça yüksekti. Yani konut piyasası sadece barınma ihtiyacına değil yatırım taleplerine de hizmet ediyordu. 2015 yılında yıllık konut fiyat artışı İstanbul’da %29 idi: Faizlerin düşük, döviz-altının o kadar kazanç vaat etmediği zamanlar için yüksek bir getiri oranı. Bu süreçte konut talepleri arttı; inşaatlar da ondan daha fazla. Konut balonu böyle böyle oluştu.
Aşağıdaki grafik, 2010-2016 dönemi içerisinde ülkelerde kaç aylık kira getirisinin aynı evi satın almaya yettiğini gösteriyor. Türkiye’de konut fiyatlarının yüksekliğini buradan da test edebilirsiniz.
Ancak işler hep tıkırında gitmiyor. Sektörde çok fazla konut birikimi oldu. 2 milyonluk bir konut stoğundan bahsediliyor. Gelişmiş ülke ekonomilerindeki toparlanmaya bağlı olarak sıcak para akışında azalmalar; dövizin değerlenmesi; dünya çapında faizin yükselmesi gibi gelişmeler sonrasında konut satışları tıkanmış durumda. Bu durum fiyatlarda düşüşü de beraberinde getiriyor; daha fazlasını da getirecek.
İstanbul’da 2018 yılında konut fiyatlarındaki artış %6 ile sınırlı kaldı; enflasyonun %20’lere ulaştığı bir ortamda reel olarak konut fiyatları tüm ülke çapında geriledi. Bu koşullarda yatırım yapacaklarda konuta yönelik iştah kalmayacağını söylemek zor değil. Oysaki sıfır konutların ezici kısmı, ayda 2 bin liradan fazla ödeme yapması pek mümkün olmayan yoksul çoğunluğa hitap etmiyor. “Yoksulları ev sahibi yapma” iddiasındaki TOKİ (Başbakanlık Toplu Konut İdaresi), AKP’nin hazine arazilerini kullanıma açtığı lüks konut projeleriyle rant dağıtım merkezine dönüştü. Son konut kampanyasına dahil olan projeleri incelediğinizde konut fiyatlarında alt sınırın ortalama 500-600 binden başlayıp yukarı doğru ilerlediğini görüyorsunuz. Konut satış-kira fiyatları enflasyona yenik düşerken bu meblağları ödeyecek çok kişi bulmak zor.
Satışlar Dururken Maliyetler Hızla Tırmanıyor
Konut fiyatları düşerken maliyetler azalmıyor, hızla artıyor. İnşaat maliyet endeksi, mayısta geçen yıla göre %23 artmıştı ki seçim sonrası dövizdeki füze çıkışı, enflasyondaki sıçramayla bu maliyetler zıplamış durumda. Ayakta kalmak için ucuza ev satsalar bile yenisini yapmak için gereken paralar arttığından yola devam etmeleri zor. Kaldı ki sektördeki şirketlerin ödenmeyi bekleyen büyük döviz borçları da var: Gayrimenkul sektörünün 12,5 milyar dolar (inşaat sektörünün ise 39,3 milyar dolar) döviz kredisi borcu var.
Erdoğan/AKP rejiminin konut sektörünü rahatlatmaya yönelik bir diğer adımı da Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı eliyle firmaların konut stoklarını birleştiren bir varlık havuzu yaratarak buradaki gayrimenkulleri menkulleştirerek yurtiçi-yurtdışı tahvil ya da menkul enstrümanlar olarak satışa çıkarmak. Omurga Portföy Genel Müdür Yardımcısı Aybek Sel şöyle diyor: “En iyi çözüm stokları sermaye piyasasına kazandırmak. Bugün tek başına gidip bir ev alamayan vatandaş bu yolla hisse alacak. Mesela 5 kişi 1 evin sahibi olarak. Sonra değer artışından payını alacak. Bu hem yerli hem de yabancı yatırımcı için de önemli bir araç olur. Kamunun işin başında olması da bu yapıyı güçlü kılar”. Bu adımın da derde deva olmayacağını söyleyerek tamamlayalım. Konutların değeri düşerken ister daire daire satın isterseniz parçalayıp menkul değere dönüştürüp satın eski alıcı canlılığına ulaşmak mümkün olmayacaktır. İşler iyi giderken yapılan harcamalar, alınan borçlar satış olsa da olmasa da tahsil edilecek. Yani konut sektörü için kara kış kapıda.
Ya Emekçiler
Türkiye ekonomisinin neredeyse %10’ununa tekabül eden inşaat sektörünün yaşamakta olduğu krizin ekonominin birçok alanında yansımalarını bulacağını söyledik. 2018 yılının ilk 6 ayında ipotekli ev kredisi ile alınan 13.500 daire, ödemesinde sıkıntı yaşandığı için bankaların eline geçmiş durumda. Ev satamadığı ya da döviz kurundaki artış nedeniyle borç yükünün altında ezilmeye başlayıp borçlarını ödeyemeyecek inşaat şirketlerini düşünün. Doğrudan bankacılık sistemi krizin etkilerini yaşayacaktır. İnşaat demek çimento, hazır beton, tuğla demek; demir-çelik demek; asansör demek, ahşap-mobilya demek… Liste uzar gider. Ekonominin yıllar boyunca lokomotifi olmuş bir sektördeki tıkanmanın yaygın sonuçları olacak.
2016 yılında inşaat sektöründe doğrudan çalışan emekçi sayısı 2 milyona ulaştı. Sektörün tedarikçisi sanayi kuruluşlarda çalışanlarla 4 milyon kişilik bir istihdamdan bahsedilebilir. 2016’da Türkiye’deki toplam istihdam rakamı 27 milyon civarındaydı. 2018 yılının ilk 6 ayında yapı ruhsatı için başvurular bina sayısı olarak %28, daire sayısı olarak %46 azalmış. Bu ne demek: Daha az iş, daha az işçi. Birçok inşaat emekçisinin işsiz kalması demek. Bu işsizliğin sadece inşaatla sınırlı kalmayacağını sektörün diğer sektörle bağını düşündüğünüzde görürsünüz. Zaten oldukça güvencesiz çalışılan bu sektörde işsiz kalmak; gerekli sigortalı çalışma süresini taşımadığınız için işsizlik maaşı alamayacaksınız demek. Yani krizin etkilerini çok daha acı şekilde deneyimleyeceksiniz demek.